Estimado propietario,
Llevamos varias semanas trabajando juntos y, como sabe, todas las ofertas que han llegado están por debajo del precio que defendimos al inicio. Antes de hablar de rebajas, conviene que nos sentemos a mirar lo que su propiedad está contando al mercado, no sólo lo que pide.
Hay tres caminos posibles cuando ocurre lo que está ocurriendo. El primero es bajar precio sin más. El segundo es esperar. El tercero, el menos popular y casi siempre el más útil, es revisar la narrativa, las fotos, los canales y la documentación antes de tocar la cifra.
Cuando todas las ofertas llegan por debajo, casi nunca la solución es bajar todas las cifras a la vez.
Los compradores que han ofertado por debajo no son malos compradores. Le están dando una información valiosa: en su cabeza, su casa vale menos de lo que pide. Eso puede deberse al precio real, sí, pero también a una percepción que se puede mover sin tocar la cifra.
Lo que conviene revisar antes de bajar
- Fotografía: ¿transmite lo que la casa realmente es, o la traiciona?
- Narrativa: ¿está contada por la propiedad o por una ficha de portal?
- Documentación: ¿hay algo en la nota simple, en el catastro o en el certificado energético que mueve al comprador a descontar?
- Canal: ¿está la propiedad llegando al comprador correcto o sólo al que pasa?
- Compatibles: ¿qué comparables ven los compradores cuando comparan su casa?
¿Y si el mercado simplemente ha cambiado?
Puede ocurrir. Pero antes de aceptar esa lectura, conviene confirmarla con datos: tiempo medio de venta de comparables, comportamiento de portales y respuesta a propiedades similares relanzadas con narrativa nueva.
¿Cuándo sí conviene bajar precio?
Cuando lo de arriba ya se ha revisado, la propiedad está alineada y los compradores siguen ofertando coherentemente por debajo. En ese momento la rebaja deja de ser concesión y pasa a ser estrategia.
Si decidimos seguir adelante, lo haremos con criterio, no por inercia. Las propiedades que se venden bien casi siempre son las que se mueven con orden, no las que reaccionan.
Un saludo cordial,
Su agente en Mallorca